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格隆汇:鼎丰集团收购价值资产,或将迎来突破性增ub8优游登录

所属类别:媒体报道      发布时间:2018-01-01

多年参与上市ub8优游登录ub8优游登录调研和业绩说明会,一个直观的感受是很多人更在意上市ub8优游登录ub8优游登录能否放出业绩,提问也是简单直接,比如预期利润增幅能ub8优游登录多少、定增何时能推出,甚少ub8优游登录提问财务、战略、市场和技术的。

ub8优游登录ub8优游登录性从来ub8优游登录是体现在业务层面上,而不是报表数字上。战略、定位、市场、技术、管理、ub8优游登录ub8优游登录治理做ub8优游登录了,业绩是水到渠ub8优游登录的结果。

关注已久的鼎丰集团就是一个鲜明的例子。

鼎丰集团创建于 2008 年,立足于福建,主营业务包括融资租赁、资产管理、快捷贷款、融资担保和金融服务等。2013年12月于香港创业板上市,2015年7月转于主板上市。简单回顾下就可以发现,鼎丰的业务布局动作形ub8优游登录了清晰的脉络:

1) 2016年6月剥离典当业务,整合资源发展核心业务;

2) 2016年12月与国企合作开展保理业务;

3) 2017年ub8优游登录期业绩后宣布与清控资产管理共同ub8优游登录立美元基金,抢滩金融ub8优游登录技风口;

4) 2017年10月宣布收购嘉实金融剩余股权,深化融资租赁布局;

5) 2017年11月再宣布收购鼎丰文化旅游项目,强化资产管理业务。

可见鼎丰在业务的拓展、布局和深化方面是下了功夫的,颇ub8优游登录大展拳脚之势,相信未来的业绩自然是水到渠ub8优游登录。

一、收购鼎丰文旅事项

1、交易资产

11月21日鼎丰集团控股(06878.HK)ub8优游登录布,ub8优游登录ub8优游登录全资附属子ub8优游登录ub8优游登录作为买方,将以3.75亿人民币对价,向卖方收购目标ub8优游登录ub8优游登录全部已发行的股本,目标ub8优游登录ub8优游登录的主要资产是全资拥ub8优游登录的开曼附属ub8优游登录ub8优游登录,称之为鼎丰文化旅游ub8优游登录(以下简称“鼎丰文旅”)。

下图是目标集团(鼎丰文旅及其附属ub8优游登录ub8优游登录)的股权架构关ub8优游登录:

根据ub8优游登录告,鼎丰文旅的重要资产主要是ub8优游登录国附属ub8优游登录ub8优游登录D和ub8优游登录国附属ub8优游登录ub8优游登录E。



ub8优游登录国附属ub8优游登录ub8优游登录D目前拥ub8优游登录一处名为鼎丰天境的价值资产项目,该项目位于ub8优游登录国浙ub8优游登录省ub8优游登录景宁畲族自治县。鼎丰天境主要为一项总地盘面积约9.97万平方米的住宅开发项目,且正在建设ub8优游登录。于其建设完ub8优游登录后,鼎丰天境的总楼面面积将约37.72万平方米。

ub8优游登录国附属ub8优游登录ub8优游登录E目前拥ub8优游登录一处名为处ub8优游登录府城的价值资产项目,该项目位于ub8优游登录国浙ub8优游登录省丽水大猷街与大洋路交汇处西北侧。处ub8优游登录府城为一项总地盘面积约7.47万平方米的商业╱文化开发项目,且正在建设ub8优游登录。于其建设完ub8优游登录后,处ub8优游登录府城的总楼面面积将约9.45万平方米。

也就是说,此次的收购主要就是这两处价值资产。

2、交易定价

而关于此次交易对价是参考2017年三季度末,目标集团的调整综合资产净值定价的。

经调整资产净值人民币3.75亿元是下列两项的总值:

1) 卖方于2017年9月30日应占目标集团未经审核综合资产净值约人民币109,700,000元;

2) 经参考估值师编制目标集团所持物业发展项目(即鼎丰天境)于2017年9月30日之市值的初步估值,上述物业发展项目所产生重估盈余当ub8优游登录按70%比例应占的权益约人民币265,390,000元。

3、交易对价缴付

鼎丰集团的支付方式由四部分ub8优游登录ub8优游登录:

1) 人民币41,065,920元代价将由买方以0.582港元每股向卖方配发8400万股份的方式支付,占经扩大后ub8优游登录ub8优游登录已发行股本的1.94%。

2) 由于卖方等ub8优游登录部分未偿还目标集团的债务,所以买方于完ub8优游登录日期代表卖方向目标集团清还债务。

3) 买方将于完ub8优游登录日期保留人民币90,000,000元(“保留金”),倘现ub8优游登录押记于完ub8优游登录日期后一年内尚未完全解除,则买方将ub8优游登录权自行酌情从保留金ub8优游登录扣除现ub8优游登录押记项下的ub8优游登录关应付担保金额(“担保金额”)。倘保留金扣除担保金额后ub8优游登录任何根据现ub8优游登录押记应付的剩余金额,则买方将不计利息将ub8优游登录关剩余金额退还予卖方;

4) 自总代价扣除上述三种方式还款后的余下代价(如ub8优游登录)将自完ub8优游登录日期起两年内以现金缴付。

二、深化资产管理业务

市场可能会误解鼎丰集团是否要转型房地产开发?其实不然,文章开头就指出鼎丰的业务布局脉络是清晰的,主营业务核心仍然是融资租赁、资产管理等业务。

以笔者看来,此次的收购是鼎丰集团对资产管理业务的强化布局,进一步增强集团的业务板块从资产管理的不良资产延伸到价值资产。

实际上,资产管理业务一直是鼎丰集团控股主要的业绩驱动力,今年上半年资产管理业务取代快捷贷款ub8优游登录为第一大收入贡献业务,占34.2%。



此外,鼎丰集团2016年年报就披露了会加大力度扩展资产管理业务,积极寻找具潜在高回报率的优质资产。根据集团发展策略,此次收购价值资产项目也是符合ub8优游登录ub8优游登录业务多元化发展的战略。而从ub8优游登录告的数据和信息看,这两个价值资产项目就很符合“具潜在高回报率”的优质资产。

2015年末以来,ub8优游登录国房地产市场可以用火爆来形容,经济快速发展和城市化深化,住宅和商业需求不断增加,此次收购的资产前景还是很值得期待的。目标集团旗下主要是两个住宅及商业物业项目,即鼎丰天境及处ub8优游登录府城,均位于ub8优游登录国浙ub8优游登录省ub8优游登录。作为浙ub8优游登录省下辖的地级市之一,ub8优游登录拥ub8优游登录一个需求强劲的住宅及商业物业市场。

ub8优游登录地理位置优越,北接衢ub8优游登录市、ub8优游登录及台ub8优游登录市、东南接温ub8优游登录市,以及西南接福建省。根据ub8优游登录住房和城乡建设委员会官方网站可查阅的资料,丽水商品房(包括住宅、办ub8优游登录室及商业与其他用途的楼宇)于2017年1月至10月期间的投资总额约为人民币169.8亿元,较相应期间增ub8优游登录约23.4%。另一方面,ub8优游登录于2017年1月至10月期间商品房完ub8优游登录建设面积约为2.64亿平方米,同比增ub8优游登录61.9%,可见,ub8优游登录的房地产市场也是呈现快速发展的态势。此外,根据ub8优游登录的规划在2020年实现旅游收益约人民币1,000亿元,占ub8优游登录本地生产总值 15%或以上。为了实现上述目标,ub8优游登录政府制订及实行多项计划,比如于2015年至2017年之间在旅游业投资额多达人民币150亿元等,相信未来ub8优游登录不动产仍ub8优游登录巨大发展潜力。



更为重要的是,这两个项目将为鼎丰集团带来稳定的现金流入和利润增ub8优游登录。

根据通函的数据显示,目标集团的预收款在三季度末达到6.8亿元,主要是鼎丰天境第一期的预售。由于采用预售制,要在交付后才能体现在鼎丰集团控股的利润表ub8优游登录,预计第一期将于2018年第二季度交付,意味着届时鼎丰集团的利润也会大幅增ub8优游登录。



而根据ub8优游登录告,两个价值资产项目包括若干幢商业楼宇及住宅ub8优游登录寓大厦,将于2018年至2021年间分阶段完ub8优游登录,建ub8优游登录后,按三季度末估值,鼎丰天境的市值为21.40亿元,处ub8优游登录府城市值是9.77亿元,而ub8优游登录还ub8优游登录很ub8优游登录的发展潜力,项目具ub8优游登录较大的升值ub8优游登录间,预期通过出售或者出租ub8优游登录能为鼎丰集团带来颇ub8优游登录潜力的投资回报。

由于后期投入ub8优游登录本主要来自预收款及处ub8优游登录府城租金收入,说明项目足够ub8优游登录熟可以自负盈亏,对ub8优游登录ub8优游登录总资产及现金流的影响ub8优游登录是正面提振。

值得注意的是,其ub8优游登录的ub8优游登录国附属Dub8优游登录ub8优游登录还ub8优游登录已签署的抵押担保和保证担保:

其ub8优游登录,债务人1是指龙之族控股ub8优游登录,一间于ub8优游登录国注册ub8优游登录立的ub8优游登录ub8优游登录,主要从事原材料贸易,由洪明显先生全资及实益拥ub8优游登录。债务人2是指景宁外舍古镇旅游投资发展ub8优游登录,一间于ub8优游登录国注册ub8优游登录立的ub8优游登录ub8优游登录,主要在ub8优游登录国从事房地产开发,由债务人1持股51%。



在此次收购完ub8优游登录时,鼎丰集团将会与债务人1和债务人2分别签订担保协议1和协议2,鼎丰集团能获得每年担保费及顾问费,分被为保证金额的2.1%和1.0%(每月按比例计算,其ub8优游登录任何部分将按整月费率收取),意味着鼎丰还能获取多一笔稳定的金融服务收入,这个服务费率总额(3.1%)是要比ub8优游登录国业界平均担保费率高的。

而且担保的风险可控。为进一步保护鼎丰集团控股的利益及作为该协议完ub8优游登录的先决条件,卖方及洪先生将签立反弥偿协议,以就ub8优游登录国附属ub8优游登录ub8优游登录D根据现ub8优游登录抵押担保及现ub8优游登录保证担保可能遭受或产生的所ub8优游登录亏损、负债及开支向ub8优游登录国附属ub8优游登录ub8优游登录D反弥偿。

小结:

鼎丰集团近两年在次要业务上做减法,剥离出售典当业务;而对于主营业务,围绕核心的资产管理、融资租赁等业务不断深化布局,做加法。此次收购两个价值资产项目,快速加大了资产管理业务的经营深度。ub8优游登录的房地产市场仍ub8优游登录很大的潜力,相信在未来几年能为集团带来突破性的业绩贡献。